Wynajem mieszkania to poważna decyzja, nierzadko oznaczająca związanie dwóch stron umową na okres nawet kilku lat. W takiej sytuacji bardzo ważne jest zadbanie o to, aby współpraca przebiegała bez nieporozumień czy spięć. Czy jednak da się ich uniknąć?
Tak, ale tylko wtedy, gdy prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego są znane obu stronom. Są one określone w „Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”, a także w „Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny”. Czasem zdarza się, że kolejne regulacje dotyczące najmu mieszkań pojawiają się w innych aktach prawnych, tak jak zakaz eksmisji zawarty w „Ustawie z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych”.
Obowiązki wynajmującego
Przede wszystkim, jest on zobowiązany do wydania najemcy lokalu w stanie pozwalającym na korzystanie z niego w uzgodnionej formie. Oznacza to między innymi sprawną instalację elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną oraz sprzęty służące do korzystania z nich, na przykład wodomierze.
Wynajmujący ma obowiązek powstrzymania się od działań zakłócających korzystanie z lokalu ponad przeciętną miarę. Zapis ten odnosi się również do zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich, co wynika z artykułu 144 Kodeksu cywilnego.
Jeśli w wynajmowanym mieszkaniu obowiązuje jakiś regulamin (na przykład spółdzielni), wynajmujący ma obowiązek dostarczyć go najemcy.
Obowiązki najemcy
Jest on zobowiązany do używania lokalu w zakresie określonym w umowie najmu lub w sposób zgodny z przeznaczeniem i właściwościami lokalu mieszkalnego. Oznacza to między innymi, że nie ma on prawa dokonywać istotnych zmian (takich jak wymiana mebli lub urządzeń znajdujących się na stanie) bez wyrażenia przez wynajmującego pisemnej zgody. To samo dotyczy podnajmu części lokalu.
Do obowiązków najemcy należy również terminowe płacenie czynszu w wysokości zgodnej z zapisami umowy.
Należy tu wspomnieć, że zależnie od tego, z jaką częstotliwością pobierana jest opłata, zmienia się okres wypowiedzenia umowy najmu. Wynika to z § 2 artykułu 673 Kodeksu cywilnego: „Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.”
Naprawy w wynajmowanej nieruchomości
Najemca jest zobowiązany do wykonywania drobnych napraw, a także do zdania lokalu w stanie niepogorszonym. Oznacza to na przykład odmalowanie ścian lub sufitów, a także naprawienie ubytków w tynku. Niemniej, barwa farby musi być jak najbardziej zbliżona do tej pierwotnej. Przemalowanie ścian na inny kolor wymaga pisemnej zgody wynajmującego. Najemca ma obowiązek naprawiać lub pokrywać koszty napraw w przypadku uszkodzeń, które powstały z jego winy.
Jeśli w mieszkaniu wystąpi awaria powodująca szkodę lub grożąca jej powstaniem (jak na przykład uszkodzona rura generująca wyciek zalewający strop), najemca ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal osobom zajmującym się naprawą. Dodatkowo, w ramach okresowych lub doraźnych przeglądów stanu wyposażenia technicznego, musi on udostępnić lokal wynajmującego. Odbywa się to po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.
Wynajmujący jest odpowiedzialny za naprawy lub wymianę instalacji i urządzeń wyposażenia technicznego, które doznały uszkodzeń w wyniku normalnego użycia. Oznacza to, że ma on obowiązek zająć się awariami wentylacji czy okien. Należy pamiętać, że przyrządy takie jak lodówka czy pralka nie należą do urządzeń wyposażenia technicznego.
Remonty
Według „Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane”, remont to roboty budowlane mające na celu odtworzenie stanu pierwotnego lokalu, ale nie stanowią bieżącej konserwacji. Dopuszczalne jest stosowanie w tym celu materiałów innych niż pierwotne.
W związku z powyższym, obowiązek remontu mieszkania spoczywa na wynajmującym. Dopuszczalne jest jednak wykonanie go przez najemcę. W takiej sytuacji koszty przezeń poniesione są rozliczane w formie obniżki czynszu – dopuszczalna jest jego obniżka o nie więcej niż ¼. Wynajmujący zwraca najemcy wartość poniesionych przez niego nakładów niezależnie od tego, czy były one konieczne, czy też dotyczyły nadprogramowych ulepszeń w lokalu.
Podniesienie czynszu za wynajem
Polega na pisemnym wypowiedzeniu dotychczasowej kwoty z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, chyba że strony ustalą inaczej. Może odbywać się nie częściej niż co 6 miesięcy. Podwyżka musi być niższa niż średnioroczna inflacja. Dodatkowo, jeśli nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, nie wymaga przedstawiania uzasadnienia.
Podnajem nieruchomości
Jest to wygodne rozwiązanie, w którym właściciel otrzymuje przychody niezależnie od tego, czy i jaka część mieszkania jest obecnie wynajmowana docelowym lokatorom. W takiej sytuacji odpowiedzialność za utrzymanie lokalu w stanie pozwalającym na użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem spoczywa w pierwszej kolejności na podnajmującym. Aby można było skorzystać z takiej formy wynajmu, niezbędne jest odpowiednie sporządzenie umowy, pozwalającej na podnajem.
